מסתבר שמכירה או קניית דירה הם לא רק התעסקות בלקיחת משכנתא, אלא גם מאלצים אותנו לבצע מגוון חישובים הקשורים למיסים. כדי להקל עליכם, המומחים של יעקובי משכנתאות הביאו בפניכם את כל המידע על סוגי המיסים, אז בהחלט שווה להישאר!

מס רכישה

על פי תקנות מס רכישה בישראל, בכל עסקת מקרקעין יש לשלם מס רכישה כפי שמגדיר סעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין. מדובר על מס החל על כל מי שרוכש נכס מקרקעין, אך הסכום משתנה באופן משמעותי במידה ומדובר על רכישת דירה ראשונה או שנייה, כלומר קיימות הקלות ומדרגות שונות ברכישת דירה ראשונה. רק לצורך השוואה, על דירה ראשונה בשווי של עד 1,747,865 קיים פטור מתשלום מס, ומעל סכום זה המס יהיה בהתאם לשווי שנע בין 3.5% משווי הדירה ויכול להגיע עד 10%.

לעומת זאת, ברכישת דירה שנייה, סכום מס רכישה עולה באופן משמעותי, כיוון שמס רכישה נועד לווסת את שוק הנדל"ן ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה, מה שאומר שמשקיעי נדל"ן ישלמו מס גבוהה, כך שלא תמיד הרכישה תהיה משתלמת להם. שיעורי המס לדירה שנייה ומעלה נע בין 5-10%, בהתאם לשווי הדירה.

את מס הרכישה יש לשלם כ- 60 ימים מיום רכישת הדירה, באמצעות שובר תשלום בכל הבנקים או דרך רשות המיסים בכרטיס אשראי. 

מס שבח 

מס שבח הוא מס שיש לשלם בעת מכירת הדירה, כלומר על רווח הון הנובע ממכירת נכס. מס שבח נקבע בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין – התשכ"ג-1963 ומטרתו לגבות מס על הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת הנכס שבבעלותו. במילים אחרות, אם רכשתם דירה בעלות של 800,000 שקלים לפני עשור, וכיום הנכם מוכרים את הנכס ב- 1,100,000 שקלים, תשלמו מס שבח על 300,000 שקלים, שזהו הרווח שלכם. 

חשוב להבין שעד שנת 2014 מס שבח היה בגדר המלצה בלבד, והיה קיים פטור גורף לאנשים שרכשו דירות ומכרו אותן בטווח של 4 שנים, מה שגרם למשקיעים לרכוש דירות וליהנות מרווחים גבוהים, וכך מחירי הנדל"ן עלו. אולם, החוק החדש מסדיר את עניין זה ללא קשר לזמן שבו הנכס נמכר, ועל פיו תשלום מס שבח יהיה בשיעור של 25% מהרווח שנוצר בעת מכירת הדירה. החישוב של מס שבח מורכב מאוד, כיוון שיש להכניס גם את ההוצאות של מכירת הנכס כמו משכנתא, ריביות, תשלום למתווך ועוד. ניתן למצוא ברשת מחשבון לחישוב מס שבח, להזין את הנתונים הדרושים ולקבל את הסכום המשוער.

חשוב לציין שקיימים פטורים מתשלום מס שבח כמו פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים, דירת מגורים מזכה, דירה שהתקבלה בירושה,  פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה, פטור במכירת שתי דירות ועוד.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שתתקלו בו בעת מכירת הדירה שברשותכם והוא חל על מי שביצע השבחה בדירה כדוגמת הוספת מרפסת, בניית ממ"ד, בנייה על הגג, סגירת מרפסת לחדר, הוספת יחידות דיור (בבית צמוד קרקע) ועוד. ההיגיון העומד מאחורי היטל השבחה הוא העלייה של ערך הנכס בשל התוספת, כלומר בעת מכירה הנכס הוא יהיה שווה יותר, ולכן יש לשלם מס על ההשבחה.

תשלום מס רכישה קל מאוד לחישוב – 50% מס על ההשבחה, המחושב על פי מחיר למ"ר של האזור – פחות עלויות הבנייה. כלומר, במידה ובניתם יחידת דיור המוערכת בהשבחה של 200,000 שקלים, היטל ההשבחה יעמוד על 100,000 שקלים. אך במידה ועלות הבנייה לצורך הדוגמה עמדה על 40,000 שקלים (תשלום לקבלן שיפוצים, אדריכל, חומרי בנייה וכו'), תשלמו 60,000 שקלים היטל השבחה, כלומר פחות 40,000 שקלים שהיו ההוצאות על בניית ההשבחה.